¿Hay que pagar la renta del local durante el Estado de Alarma?

¿Debo seguir pagando el arrendamiento de mi local de negocio si no puedo abrirlo? ¿puedo exigir a mi inquilino el pago de la renta completa? A propósito de la cláusula “rebus sic stantibus”.

Diversos de nuestros clientes (arrendadores y arrendatarios) nos vienen consultando en las últimas semanas si están obligados a seguir pagando el arrendamiento y/o tienen derecho a exigir el pago del mismo en su integridad, así que entendemos que es momento de esbozar unas líneas sobre las reflexiones y recomendaciones que les venimos realizando al respecto.

Queremos clarificar en este punto que Tax & Iuris, Asesores Tributarios no es un despacho especializado en derecho civil, mercantil y procesal, motivo por el cuál, y ante la recurrencia de las consultas de nuestros clientes nos hemos visto “obligados” a consultar con nuestros colaboradores procesalistas y estudiar doctrina y jurisprudencia relativa a la materia para asesorarles, aunque solo fuere en un estadio inicial.

Pues bien, intentaremos contestar a las preguntas reiteradas de una forma sencilla, sin tecnicismos, fácilmente comprensibles y realizaremos una recomendación encarecida al finalizar estas líneas.

Partiremos de las siguientes premisas:

  • El contrato entre partes es Ley, y por tanto debe cumplirse. El local está en disposición del arrendatario y por tanto debe pagar la totalidad de la renta.
  • La regulación del gobierno para “aliviar” a los arrendatarios de este país (RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo) es un despropósito, y prácticamente inexistente para inquilinos cuyo arrendador no sea un gran tenedor, la gran mayoría de ellos.
  • No hay un mecanismo legislativo en la actualidad que permita la modificación de los contratos por causas sobrevenidas como las que nos acontecen.
  • Sí existe un mecanismo jurisprudencial (cláusula rebus sic stantibus) que permitiría “acomodar” las obligaciones de las partes como consecuencia de la irrupción de circunstancias sobrevenidas que generen una desproporción entre las pretensiones de las partes contratantes. Voces autorizadísimas están bendiciendo el uso de esta cláusula para reducir las rentas de los locales cuyos negocios en ellos enclavados se hayan visto afectados de forma grave por estas circunstancias excepcionales.
  • El mecanismo mencionado con anterioridad no es automático (debe ser valorado por un juez caso por caso) y tiene una elevada complejidad procesal y probatoria y un evidente riesgo de sufrir una acción de desahucio por incumplimiento contractual mientras el procedimiento de solicitud judicial de “convalidación” de la rebus se sustancia.

Sentadas las anteriores premisas, sucintamente nos encontramos pues con las siguientes conclusiones:

  • Arrendador: Tiene derecho a cobrar la totalidad de la renta, pero pueden iniciarle un procedimiento de convalidación de modificación contractual en base a la rebus que se tradujera en la disminución del precio pactado. OJO: Pueden encontrarse a un arrendatario moroso, y peor todavía, insolvente tras un hipotético desahucio, que seguro tardará mucho en resolverse, dado el previsible colapso de tribunales por estos asuntos.
  • Arrendatario: Debe pagar la renta en su integridad, pero puede iniciar un procedimiento de convalidación de modificación contractual en base a la rebus. OJO: Dicha media puede ser rechazada y pueden desahuciarle por el camino.

Como vemos, ambas partes contractuales están en una situación francamente complicada, ello por cuanto una postura inmovilista puede traer consecuencias indeseadas.

Conviene traer a colación el por todos conocido dicho: “más vale un mal acuerdo que un buen juicio”, y es que desde el despacho estamos convencidísimos que en el escenario actual dicha enseñanza está de más actualidad que nunca. Nosotros estamos asesorando a todos nuestros clientes que PACTEN, PACTEN Y PACTEN.

Es evidente que el propietario tiene un contrato firmado, está cumplimiento con su parte (mantener el local a disposición del arrendatario) y pretende su cumplimiento, pero debe ponerse en el lugar de la otra parte contratante, que en muchos casos lleva ahora mismo 50 días sin ingresos. ¿Considera que es justo que siga pagando la misma renta por el local? ¿sabe que puede iniciarse un procedimiento judicial de convalidación de la rebus? ¿Cree que va a poder pagarle durante mucho tiempo? ¿No sería recomendable, dada la crisis que parece asomarse, mantener un arrendatario a costa de perder algo de rentabilidad durante unos meses? ¿….? Por su parte, el inquilino debe saber que ha firmado un contrato y que debe cumplirlo. ¿Es justo que el propietario no cobre renta por el local cuando está puesto a su disposición? ¿quiere verse envuelto en un procedimiento de desahucio? ¿está dispuesto a iniciar un procedimiento judicial para validar la aplicación de una cláusula rebus?

CONCLUSION, NUESTRO CONSEJO: Seamos todos razonables y acomodemos rentas a la situación actual de forma temporal. Salvo en situaciones particulares, ambas partes, sin duda, GANARAN SI ALCANZAN UN ACUERDO RAZONABLE.

A la espera de haber servido de ayuda con nuestras reflexiones, e insistiendo en que nuestro “expertis” no reside en este campo, nos ponemos a su disposición para cualquier duda que pudiera surgirles al respecto, y en su caso remitirles a nuestros colaboradores que dominan la materia de referencia.

Por JORGE MACARRÓN – SOCIO DE TAX & IURIS

 

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